Investir dans l’immobilier locatif peut être une bonne idée, si vous souhaitez vous construire un patrimoine sur le long terme. Beaucoup font ce choix pour décupler leurs revenus, surtout pour vivre en paix et à l’abri du besoin. Cependant, il existe de nombreuses erreurs commises par les investisseurs immobiliers aguerris ou non. Ce sont autant de pièges qui risquent de mettre à mal votre projet. En voici 5 que vous devez absolument éviter.
Plan de l'article
1. Ne pas bien préparer son projet
Personne ne nait avec la science infuse en investissement immobilier locatif. Pour développer projets immobiliers utiles et durables, il convient de bien se préparer en conséquence. Vous devrez donc vous renseigner en ce qui concerne les facteurs intrinsèques aux biens immobiliers, sans oublier la fiscalité. En somme, il s’agit d’être au courant de tous les détails liés à la zone géographique de votre future acquisition.
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Vous pouvez vous référer aux agents immobiliers, car ils sont souvent de bons conseillers. Ils sont au courant de toutes les actualités, et ont des retours de leur réseau de confrères et clients.
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2. Ne voir que les avantages fiscaux
Aujourd’hui, il existe une gamme variée de dispositifs de défiscalisation qui ne manquent pas d’atouts de séduction. Malheureusement, de nombreux investisseurs ne considèrent que les avantages qui y sont relatifs. Ils ne voient alors que le volet fiscal de leur investissement locatif. Toutefois, il faut savoir que quelques-uns de ces atouts fiscaux connaitront des changements dans les années à venir.
Ils ne sont donc pas immuables, et ce serait dommage de ne pas le savoir. Prenez donc le temps de réfléchir aux offres alléchantes faites par les promoteurs immobiliers.
3. Faire un apport personnel trop conséquent
Un emprunt est toujours à privilégier quand les taux d’intérêt relatifs à l’emprunt immobilier sont bas. Vous avez alors plus à gagner qu’en investissant vos fonds propres. Il est maintenant possible d’emprunter sans apport, ou en faisant un apport réduit. Cela vous permettra de bénéficier d’un effet de levier, surtout si le taux d’emprunt est en dessous de l’inflation.
4. Vouloir se passer des agences
Dans le cas d’un projet immobilier comme celui-ci https://www.nhood.com/fr, certaines personnes préfèrent se passer d’une agence. Pour elles, c’est le meilleur moyen de ne pas perdre de l’argent. Pourtant, il faut savoir que la loi de l’offre et de la demande régit le marché de l’immobilier. Avant de poster un bien immobilier sur le marché, les vendeurs procèdent à la consultation de l’offre. Cela est possible par le réseau de plateformes en ligne.
En général, les prix indiqués incluent les frais d’agence. Vouloir coûte que coûte se passer d’une agence pour acquérir un bien immobilier n’est pas forcement très intelligent. Par ailleurs, négocier avec un particulier est parfois plus difficile. Passer par une agence pourrait bien vous éviter des déconvenues.
5. Estimer soi-même la valeur locative
De nombreux paramètres entrent en considération dans la détermination de rentabilité locative. Entre autres, ce sont :
- La nature du bien immobilier ;
- Le type de location (meublée ou non) ;
- L’emplacement ;
- Le prix du bien ;
- Le loyer ;
- Les travaux ;
- Etc.
À tout cela se greffent les charges et autres frais liés à l’achat. Il est donc préférable de se fier à un professionnel pour une telle estimation.
6 Ne pas prendre en compte les charges et les frais annexes
Certains investisseurs débutants ont tendance à ne pas prendre en compte les charges et frais annexes liés à l’achat d’un bien immobilier locatif. Or, ces dépenses sont loin d’être négligeables. Pensez à bien évaluer tous les coûts qui seront nécessaires pour mettre le logement en location, ainsi que ceux engendrés par la gestion courante du bien (charges de copropriété, entretien, réparations…).
Aussi, il faut tenir compte des taxes foncières et des impôts fonciers inhérents à la propriété immobilière. N’oubliez pas qu’en tant que bailleur, vous êtes responsable des travaux urgents ou obligatoires imposés par la loi. Les coûts associés peuvent être importants et doivent être pris en considération avant tout achat immobilier locatif.
Une bonne façon de mesurer ces charges est d’estimer le taux d’occupation brut moyen annuel (TOB) du bien immobilier locatif que vous envisagez d’acquérir. Le TOB mesure la rentabilité brute moyenne annuelle attendue sur une année complète si le logement était loué sans interruption pendant 12 mois consécutifs.
Pour calculer ce TOB, additionnez le montant total des loyers bruts perçus durant une année complète, puis divisez-le par le prix d’achat initial auquel s’ajoutent les différents frais liés à l’acquisition et aux travaux effectués pour rendre habitable votre bien immobilier locatif.
Il ne faut pas oublier d’anticiper les périodes de vacance locative qui peuvent engendrer des perturbations financières pour l’investisseur immobilier locatif.
7 Sous-estimer l’importance de la gestion locative
La gestion locative est un élément clé de l’investissement immobilier locatif, mais elle est souvent sous-estimée par les investisseurs débutants. La gestion d’un bien immobilier locatif peut être chronophage et nécessite des compétences en matière de communication, de négociation ainsi que des connaissances juridiques. Effectivement, le bailleur doit s’assurer du respect des règles encadrant la location immobilière : établissement d’un contrat de location conforme à la loi, fixation du loyer selon les normes légales, états des lieux obligatoires…
Il faut tenir compte du temps consacré à la recherche et à la sélection rigoureuse d’un locataire solvable avec une situation professionnelle stable. Pensez à bien gérer les relations avec ce dernier tout au long de son séjour dans le logement loué (recouvrement éventuel des impayés ou encore résolution des litiges). C’est pourquoi il peut être judicieux pour l’investisseur immobilier locatif novice de faire appel à un professionnel spécialisé dans la gestion immobilière.
Le recours à une agence immobilière permettra non seulement au propriétaire-bailleur-vendeur de bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur mesure mais aussi de profiter d’une présentation qualitative et optimisée du bien immobilier sur différents supports afin d’accroître sa visibilité auprès des potentiels candidats-locataires.
Gestionnaire expérimenté, l’agent immobilier sera en mesure de conseiller sur toutes les questions qui se posent concernant votre investissement immobilier locatif, notamment sur l’évaluation du loyer, la rédaction et l’exécution des baux et la gestion de la vacance locative. En vous libérant des contraintes liées à la gestion locative, le propriétaire-investisseur peut alors se concentrer davantage sur d’autres aspects stratégiques tels que l’achat d’un nouveau bien immobilier dans une ville ou un quartier prometteur.
Pensez à bien prendre en compte les coûts associés à la location immobilière et à confier sa gestion à une agence immobilière qualifiée afin de s’assurer un retour sur investissement optimal.
