Les placements immobiliers se trouvent en haut de la liste des options préférées des investisseurs. Pour cause, il existe différents types d’investissement et plusieurs subventions et/ou abattements qui constituent de grands avantages. Parmi eux, l’investissement en SCPI qui ne cesse d’attirer des nouveaux investisseurs. Vous aussi, vous êtes convaincu des avantages de ce type de placement ? Découvrez, ici, les facteurs clés pour investir dans une SCPI.
Plan de l'article
Les types de SCPI
Il existe différents types de SCPI qui peuvent influencer grandement les rendements que vous pouvez espérer. En fonction de vos besoins, vous pouvez demander l’audit technique d’une agence spécialisée avant de choisir.
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La SCPI à capital fixe
Le gérant va définir la valeur du capital qui n’est autre que votre objectif de souscription. La souscription à ce type de SCPI se fait uniquement lors de l’étape de constitution de capital ou pendant d’autres sessions sur décision de la SCPI. Lorsque vous atteignez votre valeur du capital, il est possible de l’augmenter petit à petit, mais toujours sur décision du gérant.
La SCPI à capital variable
Contrairement à la SCPI à capital fixe, aucun montant n’est déterminé avec la SCPI à capital variable. Vous pouvez souscrire à tout moment et votre capital devra être investi par le gérant. La valeur de vos parts ne dépend donc pas du marché, mais est déterminée par le gérant.
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La SCPI de rendement
À noter que la SCPI de rendement peut être à capital fixe ou variable. Il s’agit d’une SCPI dont le patrimoine peut varier. C’est-à-dire qu’il peut être composé de différentes formes de biens immobiliers : des bureaux, des commerces, ou d’autres structures similaires. En fait, les SCPI de rendement sont ce qu’on appelle SCPI d’entreprise. Mais on parle aussi de SCPI diversifiée quand elle concerne un investissement dans ces types de biens où aucun d’eux n’excède les 70 % du parc immobilier.
La SCPI fiscale
Si votre objectif est de bénéficier de certains avantages fiscaux, investir dans une SCPI fiscale est la meilleure option. Les investissements sont plutôt penchés vers les immobiliers d’habitation. C’est pourquoi la SCPI fiscale est aussi appelée société civile de placement immobilier résidentiel. Le gérant considère beaucoup de critères avant de décider le placement. Il est conseillé d’investir dans la durée avec une SCPI fiscale. En fait, les réductions d’impôt accordées reposent sur une durée de détention.
Les options d’achat de parts en SCPI
Pour obtenir des parts en SCPI, vous pouvez choisir entre l’achat en direct et l’achat indirect.
L’investissement SCPI en direct consiste à faire directement un placement auprès d’un gestionnaire certifié en la matière. Il peut s’agir d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une société de gestion, ou encore d’une banque.
Pour ce qui est de l’achat indirect, vous devriez recourir à votre assurance-vie, notamment vos unités de compte. Pour ce faire, il faut remplir et envoyer un avenant dédié aux unités de compte SCPI à votre compagnie d’assurance.
Dans les deux cas, il n’est pas nécessaire de suivre des formalités administratives d’acquisition, car il ne s’agit pas d’un achat de bien immobilier en direct. Ce qui signifie que vous n’êtes pas obligé d’engager un notaire ou un autre professionnel dans le genre. Par contre, vous serez tenu à remplir et à remettre un bulletin d’adhésion.
Les frais des SCPI
Les frais des SCPI dépendent de l’investissement que vous envisagez. Mais en tout, il y a les frais d’entrée, les frais de gestion et les frais de cession.
Les frais d’entrée sont de 5 à 12 % du prix de votre part. Ils sont à verser lors de votre souscription. Les frais de gestion peuvent être annuels ou trimestriels, en fonction de la SCPI et vont de 8 à 10 % de vos revenus SCPI. Pour ce qui est des frais de cession, ils sont calculés en fonction du montant de la transaction. Sans oublier les droits d’enregistrement si nécessaire (le cas d’une SCPI à capital fixe).
Les rendements en SCPI
Lors de l’achat, il faut aussi considérer deux points relatifs au rendement : taux de rendement net et taux de rentabilité interne.
Pour le rendement net, il faut être attentif à la somme totale des loyers nets, car votre rendement net dépend tout simplement de cette valeur.
Quant au taux de rentabilité interne, il faut considérer la performance financière de la SCPI au moment présent. Le TRI vous permet d’évaluer la performance du placement sur des années.
Taux de distribution sur valeur de marché et taux d’occupation financier
Le taux de distribution sur valeur de marché est un indicateur de performance dont la méthode de calcul est similaire à celle du taux de rendement. Par contre, l’évolution moyenne du prix de votre part et les différents frais sont pris en compte dans le calcul du taux de distribution.
Le taux d’occupation financier en SCPI est l’indicateur de sa performance locative. Plus clairement, il reflète la capacité de la SCPI à influencer les dividendes. Il est recommandé d’investir dans une SCPI dont le TOF est à plus de 90 %.
Le niveau de capitalisation et les réserves financières de la SCPI
Le niveau de capitalisation d’une SCPI correspond à la valeur de l’ensemble des parts. Si vous souhaitez diversifier vos placements, il est conseillé d’investir dans une SCPI à une capitalisation très élevée. Cependant, il est toujours préférable de consulter un expert pour évaluer chaque point, encore plus pour le niveau de capitalisation.
RAN ou Report à nouveau
Il s’agit d’une quote-part du résultat SCPI mis de côté de manière légale et sous certaines conditions. La valeur de ce dernier constitue ainsi une option permettant d’amortir les éventuels aléas de trésorerie. Il faut donc choisir un ratio plus équilibré entre le RAN et le taux de rendement en SCPI. Pour information, la valeur d’un RAN doit correspondre à celle d’un an de loyers.
Les provisions pour grosses réparations (PGR)
À part la valeur des réserves financières de la SCPI, la société doit aussi avoir d’autres fonds pour financer les éventuels travaux indispensables aux immeubles. Cet indicateur est indispensable surtout si le parc immobilier de la SCPI est assez vieux. Dans ce cadre, elles doivent être entre 5 et 15 % de la valeur des biens détenus. Pour les immeubles récents, la valeur des PGR peut être inférieure à 5 %.
