Le choix entre garantie ou assurance locative impayée est obtenu auprès du propriétaire lorsqu’il signe un bail avec le locataire. Bien sûr, choisir le locataire est essentiel pour éviter le risque de loyers impayés. Cependant, le propriétaire peut et doit lier une assurance locative non payée (privée ou publique) ou un dépôt avec le locataire.
Par conséquent, si le locataire n’est plus en mesure de payer le loyer et/ou les frais, le propriétaire peut recevoir le paiement des sommes qui lui sont dues par un tiers (la caution ou le loyer impayé de l’assureur).
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Bien sûr, toute solution présente des avantages et des inconvénients et suppose que le propriétaire prend des précautions particulières non seulement lors du choix de la garantie, mais aussi quand il doit malheureusement activer la garantie. Dans cet article, nous vous proposons — grâce aux commentaires d’un avocat spécialisé en relations locataires pour Bailleur – explications pour comprendre pleinement chacune des options. Évidemment, l’objectif est de mettre en évidence les forces et les faiblesses des deux systèmes, afin que vous puissiez faire le meilleur choix entre dépôt et assurance de loyer impayé, et en termes concrets limiter les risques en cas de loyer impayé.
Plan de l'article
Détails sur les dépôts et l’assurance location impayée
Le dépôt, dont nous parlons ici, est l’obligation d’un tiers de payer au propriétaire les sommes que le locataire ne lui paierait pas : loyers, honoraires et réparations locatives. Dans le langage courant, les mots « dépôt » et « dépôt de garantie » sont souvent confondus. Le dépôt est le montant que le locataire verse au propriétaire au moment de la signature du bail en plus du loyer et que le propriétaire retient jusqu’à son départ. Le montant maximum de l’acompte est de 2 mois de loyer pour un contrat de location et un mois de loyer pour un bail « nu ».
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Ainsi, en termes de garanties, le propriétaire a :
- Dépôt, dépôt
- ou loyer d’assurance impayé.
Mais attention : le propriétaire n’a pas toujours le choix. L’utilisation d’une garantie est interdite aux propriétaires de « personnes morales », S.C.I., qui louent des appartements à un boursier. L’utilisation d’un dépôt de garantie n’est pas non plus possible si le propriétaire souscrit une assurance loyer impayée. En d’autres termes, le propriétaire ne peut pas accumuler les 2 garanties : dépôt et garantie de loyer impayé. Il doit donc choisir.
Les avantages de l’assurance locative impayée par rapport à une caution
Lors de la signature du bail, il est souvent plus facile pour le propriétaire de souscrire une assurance locative non payée qu’un dépôt. Ne vérifiez pas la solvabilité de l’assureur, ne désactivez pas ses avis fiscaux, bordereaux de paiement, etc., et le propriétaire n’a pas non plus à se soucier du respect du formalisme, ce qui est toujours un problème délicat pour la garantie, même si elle a été allégée par la loi ELAN.
En cas de loyer impayé, le propriétaire devrait pouvoir recevoir les services correspondant à la garantie locative impayée directement de l’assureur. Cependant, il doit être nuancé, car, comme pour une garantie, le propriétaire devra s’adresser au tribunal si l’assureur refuse sa garantie et ne la paie pas spontanément.
Autre avantage par rapport à un garant commun et multiple, le loyer impayé de l’assureur est nécessairement solvable, sauf dans le cas exceptionnel d’insolvabilité, ce qui est rare dans ce domaine d’activité. Inversement, le garant pourrait éprouver un revers chanceux ont et est au moment où le loyer impayé.
Les avantages de la caution par rapport à la garantie de loyer impayé
Au moment de la signature du contrat de location, le propriétaire peut préférer les garanties conjointes et plusieurs à l’assurance locative impayée gratuitement, puisque l’achat d’une assurance locative impayée suppose le paiement des primes d’assurance de 2 à 5% du montant du loyer.
En cas de paiement impayé, l’acompte ne peut empêcher une « franchise » et doit payer à partir du premier euro. Ce n’est pas le cas du loyer impayé de l’assureur si une franchise est prévue dans la police d’assurance. De même, la police peut également prévoir un plafond de garantie, c’est-à-dire une compensation maximale. Ce plafond est parfois problématique, compte tenu des retards dans l’expulsion du loyer. Par exemple, le La limite de garantie est de 2 ans. Le montant correspondant est dépassé si le locataire reste non seulement dans les locaux pendant 2 ans, mais dégrade également sérieusement le logement. Les pertes subies par le propriétaire ne seraient alors pas couvertes par une assurance locative non payée. Ici aussi, une nuance est nécessaire, puisque l’engagement de la garantie peut également être limité dans le temps et dans son montant.
L’ un des principaux avantages de la caution commune par rapport à la garantie locative impayée est le quai sans risque de refus de garantie. De nombreux assureurs qui hésitent à verser des prestations à leurs assurés « découvrent » après que les locataires sélectionnés ne satisfont pas aux critères de solvabilité établis par l’assureur. Par exemple, le revenu mensuel du locataire n’est que trois fois le montant du loyer, tandis que l’assureur a exigé que son revenu soit de 3,5 % du loyer. Dans ce cas, l’assureur a le droit — et ne s’en privera pas — de refuser sa garantie. Le propriétaire se trouve alors dans une situation très compliquée. La solution peut être de rechercher la responsabilité de l’agence immobilière si elle décidait du locataire et souscrit l’assurance location impayée.
Trois étapes à suivre lorsque son locataire n’a pas payé son loyer
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous faites face à une situation de loyer impayé ? Tout d’abord, sachez que vous pouvez contacter Imodirect en cas de loyer impayé, cette agence immobilière vous assure des garanties contre les loyers impayés et les risques locatifs. Sinon, voici les trois étapes principales que vous devez suivre lorsque vous constatez que votre locataire ne vous a pas payé de loyer.
Prendre contact avec lui
Immédiatement, le premier réflexe que vous devez avoir est de le contacter, soit par téléphone, soit par mail, soit par courrier. Demandez-lui les raisons de cet impayé. En effet, il peut y avoir plusieurs raisons différentes. Dans la grande majeure partie des cas, le locataire a des problèmes financiers et ne peut plus payer son bailleur.
Déterminez avec lui si ce problème est temporaire ou durable. S’il est temporaire, vous mettez en place ensemble un accord amiable qui lui permet de payer son loyer plus tard. Sinon, vous pouvez aussi résilier à l’amiable son bail, afin que ses dettes ne s’accumulent pas.
Lui envoyer un rappel de paiement
Après votre accord amiable, si vous n’avez toujours pas reçu de virement, envoyez-lui un rappel de paiement. Cette lettre peut être envoyée par mail, par courrier ou vous pouvez appeler directement votre locataire sur son téléphone. Au bout de 15 jours, si la situation n’a toujours pas évolué, envoyez cette fois-ci une lettre de mise en demeure avec accusé de réception au locataire et à sa caution. Si vous n’avez toujours pas de nouvelles, essayez d’envoyer un dernier document : la demande de paiement.
En cas d’échec : faire appel à la justice
Si votre locataire n’a toujours pas payé son loyer après que vous lui avez envoyé ces trois documents, vous avez le droit de saisir le tribunal d’instance. Faites appel à celui qui se trouve dans la même ville que la location.
